Nyhetsbrev 2017
Kalendarium
Nyhetsarkiv
Äldre nyhetsbrev

SÖK MEDARBETARE

    SÖK MEDARBETARE/
    WEBBPLATS

    Skicka sida

    Hyresvärdens rättigheter vid hyresgästs konkurs

    Ur Wistrand News #5 2012

     

    Då ett företag går i konkurs är det många parter som påverkas, och hyresvärden är en av dem. Att få betalt för hyror kan vara svårt. Hyresvärden var tidigare prioriterad fordringsägare, men sedan ett antal år tillbaka har detta ändrats. För att bevaka sin rätt i konkursen är det viktigt att hyresvärden tidigt agerar och ställer krav på konkursboet.

     

    Hyresvärdens möjlighet att erhålla utdelning i hyresgästens konkurs reducerades 2004 genom att förmånsrätten för hyresfordringar avskaffades. Idag är hyresvärden, liksom övriga leverantörer i konkursen, oprioriterad fordringsägare. Samtidigt infördes en ny regel i jordabalken, som innebär att om hyresvärd uppmanar ett konkursbo att ställa en lokal till förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen är återlämnad till hyresvärden, d.v.s. konkursboet ikläder sig ett s.k. massaansvar. Detta innebär att ersättning till hyresvärden ska betalas innan tillgångarna fördelas mellan övriga fordringsägare.

     

    Avgörande för konkursboets betalningsskyldighet är om lokalen har ställts till hyresvärdens förfogande. Som framgår av den ovan beskrivna regeln krävs en aktivitet från hyresvärdens sida för att ha rätt till hyra från konkursboet för nyttjande av lokalen. Konkursboet blir således inte ansvarigt genom passivitet. Det är väsentligt att hyresvärden agerar så snart konkursen blivit känd och skriftligen uppmanar konkursboet att ställa säkerhet för att hyran betalas, inträda i hyresavtalet alternativt ställa lokalen till hyresvärdens förfogande.

     

    All kommunikation med konkursförvaltaren bör vara dokumenterad eftersom hyresvärden har bevisbördan för att konkursboet erhållit informationen. Att rekommendera ur hyresvärdens perspektiv är att skicka uppmaningen via fax eller rekommenderat brev samt att däri ange att konkursboet anses underrättat den dag då faxet anlänt till konkursförvaltarens kontor alternativt brevet kvitterats av konkursförvaltaren.

     

    Praxis angående hyresvärdens förfogande
    Normalt sett anses lokalen ha ställts till hyresvärdens förfogande när nycklarna återlämnats av konkursboet. Av ett avgörande från Högsta domstolen 2009 (T 1329-08) följer dock att det som  är avgörande är när hyresvärden kan förfoga över och utnyttja lokalen för egen del.

     

    Domstolen anförde att då skyldigheten att iordningställa lokalen vid hyresförhållandets upphörande redan uppkommit genom hyresavtalet, d.v.s. före konkursutbrottet, har konkursboet ingen skyldighet att städa ur lokalen eller bortforsla kvarlämnad egendom. Lokalen anses ändå ställd till hyresvärdens förfogande och hyresvärdens kostnad för att återställa lokalen blir en oprioriterad fordran i konkursen. Hyresvärden kan också ha retentionsrätt till den kvarlämnade egendomen, dvs. rätt att hålla inne egendomen tills ersättning erlagts.

     

    Av domen framgår även att inte heller det faktum att en andrahandshyresgäst finns kvar i lokalen anses hindra att lokalen är ställd till hyresvärdens förfogande. En andrahandshyresgäst saknar dock hyresavtal, om förstahandshyresgästens avtal anses ha upphört, och har inte heller några rättigheter i förhållande till förstahandshyresgästens hyresvärd. Detta innebär att andrahandshyresgästen kan bli ersättningsskyldig gentemot fastighetsägaren.

     

    Med anledning av rådande praxis samt hur lagstiftningen är utformad kan det i många fall bli svårt att ställa konkursboet till ansvar för hyra. För att minska sin riskexponering, och begränsa sin skada vid en hos hyresgästen eventuell konkurs, kan hyresvärden dels – till den grad det är möjligt – kräva deposition, borgen, bankgaranti eller förskottshyra, dels vidta åtgärder så snart det står klart att hyresgästen har betalningssvårigheter.

     

    Tove Rosén Johansson, advokat, Wistrand Advokatbyrå

    NYHETSBREV

    Få det senaste från Wistrand direkt i inboxen.

    NYHETSARKIV

    15 Nov 2017
    Wistrand Women: Emma Wiklund om vägen fr...
    13 Nov 2017
    Wistrand biträder Strawberry Living i ny...
    09 Nov 2017
    Wistrand biträder OpenSolution i förvärv...
    08 Nov 2017
    Wistrand biträder Nordic Choice Hotels i...
    07 Nov 2017
    Wistrand biträder OpenSolution i förvärv...
    06 Nov 2017
    Wistrand biträder Forgex Sweden AB i sam...
    25 Oct 2017
    Erik Ullberg och Gunilla Karlsson i GALA...
    18 Oct 2017
    Wistrand träffar Erik Ullberg
    09 Oct 2017
    Wistrand nominerad till Sweden M&A Legal...
    03 Oct 2017
    Styrelsearvoden ska beskattas i inkomsts...
    02 Oct 2017
    Rudolf Laurin medverkar i debattartikel ...
    26 Sep 2017
    Krav på juridiska personer m.fl. att reg...