Nyheter 21 april 2017

Att bo på vinden kan stå dig dyrt

Den 16 februari i år publicerade Skatteverket ett så kallat ställningstagande beträffande villkoren för upplåtelse av privatbostadsrätter. Ställningstagandet innebär i korthet att vissa typer av förändringar i en bostadsrätt innebär att bostadsrätten anses avyttrad vilket kan medföra kapitalvinstbeskattning.

 

Upplåtelseavtalet
Med bostadsrätt avses, något förenklat, en nyttjanderätt på obestämd tid för en medlem i en bostadsrättsförening att nyttja en viss lägenhet i en av föreningen ägd fastighet.

Med upplåtelseavtal avses det ursprungliga avtalet mellan bostadsrättsföreningen och den som ska förvärva bostadsrätten. Av upplåtelseavtalet framgår bland annat bostadsrättens storlek och utseende. När bostadsrätten sedan överlåts vidare till någon annan i nästa led är det inte fråga om upplåtelse utan en överlåtelse av det ursprungliga upplåtelseavtalet, det vill säga av den rätt som medlemmen har till en viss lägenhet.

Väsentlig förändring av upplåtelseavtalet
Skatteverket menar att ett viktigt villkor i upplåtelseavtalet är storleken av lägenhetsytan och vad som i övrigt omfattas av upplåtelsen, exempelvis förråd, parkeringsplats etc. En väsentlig förändring av dessa villkor innebär, enligt Skatteverket, att bostadsrätten har ersatts av en ny bostadsrätt, innebärande att den tidigare bostadsrätten har avyttrats.

Mindre förändringar av bostadsrätten ska, enligt Skatteverket, inte medföra att en avyttring ska anses ha skett. Det ska dock framhållas att Skatteverket i sitt ställningstagande endast på ett allmänt plan diskuterar vad som utgör en väsentlig förändring av bostadsrätten. Exempelvis bör, enligt Skatteverket, en inte obetydligt minskning eller utökning av lägenhetens yta innebära en sådan väsentlig förändring av bostadsrätten anses ha avyttrats. Ett inte helt ovanligt förfarande är att en bostadshavare förvärvar ett vindsutrymme från bostadsrättsföreningen för att utöka bostadsrättens storlek. Ett annat exempel som kan förekomma är att tillköp av uteplats eller parkeringsplats (om dessa upplåtits med bostadsrätt). Denna typ av förändring bör, enligt Skatteverket, betraktas som väsentlig.

Som exempel på en mindre förändring av upplåtelseavtalet anger Skatteverket överföring av ett mindre förrådsutrymme samt mindre förändringar till följd av vissa ombyggnadsåtgärder. Sammantaget kan konstateras att gränsdragningen mellan vad som avses som en mindre förändring respektive en väsentlig förändring av upplåtelseavtalet inte är helt klar. En bedömning måste därför ske i det enskilda fallet.

Beskattningskonsekvenser
Som nämnts ska, enligt Skatteverket, en väsentlig förändring av villkoren i upplåtelseavtalet medföra att bostadsrätten anses avyttrad, vilket medför en kapitalvinstberäkning. Den vinst som uppkommer ska således bli föremål för beskattning. Med hänsyn till den kraftiga prisutvecklingen på bostadsrätter, inte minst i storstadsregionerna, innebär ställningstagandet att väsentliga förändringar av en bostadsrättshavares lägenhet kan utlösa betydande beskattning. Anskaffningsutgiften för den nya (förändrade) bostadsrätten är dess marknadsvärde.

Ökad administrativ börda för bostadsrättsföreningar
En bostadsrättsförening är skyldig att lämna kontrolluppgift till Skatteverket då en medlem i bostadsrättsföreningen överlåter hela eller delar av en bostadsrätt. Tidigare har det varit tämligen enkelt för bostadsrättsföreningen att avgöra när avyttring skett, och därmed avgöra om det föreligger skyldighet att lämna kontrolluppgift. Skatteverkets nya ställningstagande innebär dock att bostadsrättsföreningen är skyldig att lämna kontrolluppgift då det skett en väsentlig förändring av upplåtelseavtalet avseende en viss bostadsrätt, eftersom en sådan förändring medför att bostadsrätten har avyttrats. Detta innebär således att föreningen måste ta ställning till om förändringen är väsentlig eller ej.

Avslutande kommentarer
Sammantaget kan konstateras att Skatteverkets ställningstagande har förändrat förutsättningarna för förändringar av bostadsrätter. Den enskilde bostadsrättshavaren bör således ha i åtanke huruvida en viss åtgärd medför en väsentlig förändring av upplåtelseavtalet eller inte. Bostadsrättsföreningarna påförs samtidigt en skyldighet att lämna kontrolluppgift då det skett en väsentlig förändring av ett upplåtelseavtal.

Ställningstagandet träder i kraft 1 januari 2018. Beslut på initiativ av Skatteverket ska därför inte avse förändringar av upplåtelseavtal som äger rum före denna tidpunkt.

Justus Pettersson, Biträdande jurist
E: justus.pettersson@wistrand.se
T: +46 31 771 21 92