Nyheter 21 september 2017

Företagslägenheter och korttidsuthyrning – möjligheter till högre hyresintäkter

Den svenska hyresmarknaden är föremål för ett omfattande regelverk. Ur hyresvärdsperspektiv medför regelverket en rad begränsningar inom områden såsom hyressättning och uppsägning av hyresgäster. I stora delar är regelverket en skyddslagstiftning vars syfte är att skydda (den svaga) hyresgästen mot (den starka) hyresvärden. Särskilt starkt är skyddet i fråga om bostäder.

I bostadssammanhang är lagens utgångpunkt att hyresgästen är en privatperson som hyr sin permanentbostad på tillsvidarebasis med fastighetsägaren som hyresvärd. Vår erfarenhet är att det dock blir alltmer mer populärt att utmana denna utgångspunkt och istället hitta andra hyresstrukturer som generar en högre hyra. Katalysatorn bakom detta är kanske framförallt bestämmelserna om bruksvärdeshyra som begränsar hyresvärdens möjligheter att sätta den hyra på bostadslägenheter som önskas.

I första hand ser vi ett fortsatt stort intresse av att hyra ut bostadslägenheter till företag som i sin tur vidareuthyr lägenheten till sina egna eller andra företags anställda. Genom att hyra ut bostadslägenheter med företag som mellanhänder kan man i många fall åstadkomma en hyresstruktur som går utöver tillämplig bruksvärdeshyra. I teorin medför reglerna om bruksvärdeshyra och bostadshyresgästens direkta besittningsskydd en rad problem i förhållande till denna typ av uthyrning. Bestämmelserna om bruksvärdeshyra innebär lite förenklat att man som hyresgäst kan få till stånd en nedsättning av hyran om den överstiger vad som är skäligt sett till lägenhetens bruksvärde. Är man andrahandshyresgäst kan man dessutom få till stånd sådan nedsättning med retroaktiv verkan. Bostadshyresgästens direkta besittningsskydd innebär att man som hyresgäst som huvudregel har rätt till förlängning av hyresavtalet, även om hyresvärden sagt upp det.

I praktiken har man dock hittat strukturer för att komma runt de hinder som bestämmelserna om bruksvärdeshyra m.m. uppställer. Ett sätt att komma runt problematiken, i vart fall delvis, är att använda sig av blockhyresavtal. Blockhyresavtal är en särskild typ av hyresavtal som möjliggör att tvingande hyresregler kan sättas ur spel. Blockhyresavtal som innebär avsteg från tvingande regler måste dock godkännas av hyresnämnden, såvida inte staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd. Även om blockhyresavtal används är reglerna om bruksvärdeshyra och besittningsskydd alltjämt (med vissa undantag) tillämpliga för den som hyr lägenheten i andra eller tredje hand. I praktiken är det mindre vanligt att reglerna om bruksvärdeshyra och besittningsskydd ställs på sin spets avseende företagslägenheter, vilket möjligen delvis förklaras av att hyresgästen såsom anställd står i ett beroendeförhållande till sin hyresvärd/arbetsgivare.

Uthyrningen av företagslägenheter är i sig ingen ny företeelse, men en delvis ny företeelse är däremot den korttidsuthyrning av bostäder som numera sker via olika nätbaserade förmedlingstjänster. Korttidsuthyrningen sker dels genom att fastighetsägare upplåter bostadslägenheter till företag som i sin tur hyr ut lägenheterna på korttidsbasis och dels genom att enskilda bostadsinnehavare hyr ut bostäder direkt på korttidsbasis. I de fall upplåtaren är en förstahandshyresgäst eller bostadsrättsinnehavare kräver korttidsuthyrning normalt godkännande från fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen. Men även i det fall upplåtaren är fastighetsägare kan uthyrningen vara problematisk om gällande detaljplan för fastigheten endast tillåter upplåtelse för bostadsändamål eftersom återkommande korttidsuthyrning riskerar att jämställas med hotellverksamhet och därmed utgöra otillåten användning av fastigheten. Man kan även tänka sig att verksamheten i vissa fall kan bli tillståndspliktig enligt lagen om hotell- och pensionatrörelse. En annan vanlig företeelse är att såväl uthyrningen av företagslägenheter som korttidsuthyrningen kombineras med kringtjänster såsom till exempel städning. Detta ger hyresvärden ytterligare ett intäktsflöde, men bidrar ytterligare till att sudda ut gränsen mellan traditionell hyra och hotellverksamhet.

Sammanfattningsvis finns en stor uppfinningsrikedom vad gäller olika uthyrningsformer, både på gott och ont. Samtidigt finns det ett omfattande regelverk att ta hänsyn till, vilket gör att en del av de uthyrningsformer som förekommer för med sig legala problem.

Henrik Saalman, Advokat
E: henrik.saalman@wistrand.se
T:+46 31 771 21 62