Nyheter 22 juni 2022

Ny statlig utredning om kommunal förköpsrätt till fastigheter

Regeringen fattade den 2 juni 2022 beslut om att ge en särskild utredare i uppdrag att lämna förslag till en ny förköpslag. Lagen är tänkt att under vissa förutsättningar medföra att kommuner ges rätt till förtur i förhållande till övriga spekulanter vid förvärv av fastigheter. Nedan behandlas bakgrunden till och huvudpunkterna i det kommittédirektiv som ligger till grund för uppdraget.

Bakgrund

Det har tidigare funnits en förköpslag som liknar den som nu aktualiseras och som infördes i samband med genomförandet av det så kallade miljonprogrammet. Den tidigare förköpslagen innebar att kommuner kunde kliva in i köparens ställe vid ett fastighetsförvärv på de villkor som följde av fastighetsöverlåtelseavtalet mellan den ursprungliga köparen och säljaren. Syftet med den tidigare förköpslagen var att öka kommuners möjligheter att göra strategiska markförvärv.

Den tidigare förköpslagen upphävdes under 2010 med motiveringen att lagen inte längre utgjorde ett ändamålsenligt medel för att tillgodose kommunernas markbehov, att endast ett litet antal fastigheter förköptes varje år samt att regleringen innebar onödig tidsutdräkt, visst merarbete och en kortvarig osäkerhet för köpare och säljare av ett stort antal fastigheter. Sammantaget gjordes bedömningen att nyttan av förköpslagen inte översteg de kostnader och olägenheter som dess tillämpning medförde.

Kommuner har i dag således inte möjlighet att kräva förköp, utan får istället förlita sig på andra verktyg för att göra strategiska markförvärv. Dessa utgörs i huvudsak av ordinära markförvärv – köp eller byten – på marknadsmässiga villkor och enligt jordabalkens bestämmelser om köp, byte och gåva eller genom fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen (1970:988). Vissa offentligrättsliga medel kvarstår emellertid för kommunerna. Under vissa förutsättningar finns fortsatt möjlighet att tvångsvis ta den fasta egendomen i anspråk, bl.a. expropriation användas för sådan markåtkomst. Tvångsvis markåtkomst kan även ske genom tillämpning fastighetsbildningslagen (1972:719) samt plan- och bygglagen (2010:900). Det rör sig dock i fråga om förrättningslagstiftningen och plan- och bygglagen om en mer begränsad förvärvsrätt än vad som gällde med tillämpning av förköpslagen.

Sittande regering anser att samhällets utveckling kräver att kommuner får fler instrument för att kunna bedriva en effektiv, aktiv och långsiktig markpolitik samt för att kunna möta efterfrågan på nya bostäder. Det är mot denna bakgrund som regeringen tillsatt en utredning om att återinföra en kommunal förköpsrätt av fastigheter.

Vad händer nu?

Den särskilda utredaren har fått i uppdrag att lämna ett lagförslag som möjliggör kommunal förköpsrätt. Lagförslaget ska föreslå fem förköpsgrunder som;

  1. underlättar för förvärv av nyckelfastigheter, det vill säga fastigheter som behöver förvärvas för att exploatering eller ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen inte ska förhindras;
  2. underlättar för samhällsomvandling till följd av större företagsetableringar och företagsexpansioner;
  3. underlättar för det civila försvarets återuppbyggnad och utveckling;
  4. underlättar för markåtkomst till samhällsviktiga klimatanpassningsåtgärder; samt
  5. minskar och motverkar segregation.

Förköpsgrunden som ska minska och motverka segregation handlar framförallt om att kommuner ska ha möjlighet att förvärva mark för att bygga bostäder av varierande karaktär och därigenom åstadkomma mångfald av bostadstyper i alla bostadsområden.

Utredaren ska även undersöka och föreslå hur regelverket bör utformas för att förhindra att en eventuell förköpslag kringgås. Detta innebär att försäljning av en fastighet som är paketerad i ett aktiebolag kan komma att träffas av förköpsregleringen, trots att det alltså rör sig om en aktieöverlåtelse och inte en fastighetsöverlåtelse.

Utredaren har också särskilt fått i uppdrag att redovisa hur förslaget förhåller sig till det grundlagsskyddade egendomsskyddet.

Utredaren ska redovisa uppdraget senast den 7 december 2023.

Eventuella konsekvenser

Riktlinjerna i kommittédirektivet är allmänt hållna och det går därför inte att i nuläget dra några egentliga slutsatser kring vad ett eventuellt inrättande av förköpslag kan tänkas innebära. Det enda vi med säkerhet vet är att en eventuell kommunal förköpsrätt kommer att medföra ökad administration, tidsutdräkt och osäkerhet vid åtminstone vissa fastighetsöverlåtelser.

Det finns all anledning för fastighetsbolag och andra intressenter att noggrant bevaka den pågående utredningen.

Klicka här om du vill läsa mer om utredningen avseende en ny förköpslag.