Nyheter 1 oktober 2018

Så påverkas du av de nya ränteavdragsbegränsningarna

I juni i år beslutade Riksdagen att anta Regeringens förslag att bl.a. begränsa möjligheten till ränteavdrag i bolagssektorn. De nya reglerna förväntas särskilt påverka fastighetsbranschen, som typiskt sett har en hög belåningsgrad med höga räntekostnader. Reglerna träder i kraft 1 januari 2019. I det följande redogörs kort för huvudpunkterna i de nya bestämmelserna samt för hur ditt företag kan påverkas av det nya regelverket.

Det är allmänt känt att fastighetsbranschen idag är kapitalkrävande där kostnaden för kapital utgör en märkbar del av fastighetsbolagens totala kostnader. För många aktörer inom fastighetsbranschen riskerar de nya ränteavdragsbegränsningarna därför att försämra möjligheterna till avdrag för kostnaderna i verksamheten.

Den praktiska innebörden av en generell ränteavdragsbegränsningsregel är att rätten till avdrag för räntekostnader begränsas. I korthet är begränsningen baserad på resultatmåttet EBITDA, dvs. bolagets resultat före räntor, skatt, avskrivningar och amorteringar. Avdraget begränsas enbart till den del räntekostnaderna överstiger ränteintäkterna inom bolaget, s.k. ”negativt räntenetto”. Avdragsutrymmet uppgår till 30 procent av avdragsunderlaget, dvs. till 30 procent av EBITDA. Till den del ett negativt räntenetto överstiger 30 procent av avdragsunderlaget är kostnaden således inte avdragsgill. Den överstigande delen ”rullas” istället vidare till nästkommande beskattningsår, dock maximalt under sex beskattningsår.

Parallellt med ovan nämnda ränteavdragsbegränsningsregel, som baseras på EBITDA, innehåller reglerna även en lättnadsregel. Denna regel innebär att avdrag för (i övrigt avdragsgillt) negativt räntenetto får ske med 5 miljoner kronor i stället för genom en tillämpning av EBITDA-regeln. Om något bolag inom en intressegemenskap utnyttjar lättnadsregeln får det sammanlagda avdraget för företagen inom intressegemenskapen dock inte överstiga 5 miljoner kronor. Denna lättnadsregel är fördelaktig för det mindre fastighetsbolaget alternativt för de aktörer med ett lågt belånat fastighetsbestånd och därmed låga räntekostnader.

Lagstiftaren har varit medveten om att fastighetsbranschen kommer att påverkas negativt av de nya ränteavdragsbegränsningarna. För att kompensera för de försämrade möjligheterna till ränteavdrag har det bl.a. införts en möjlighet att aktiverade belopp för nybyggda hyreshus samt även ny- till och ombyggnader av hyreshus skattemässigt får skrivas av med ytterligare 12 procent de första sex åren.

Ytterligare en positiv aspekt med de nya reglerna är att bolagsskatten ska sänkas i två etapper enligt följande:

2019-2020:       21,4 procent

Fr.o.m. 2021:   20,6 procent

Sammanfattningsvis innebär de nya reglerna en försämring för företag med hög skuldsättning och höga räntekostnader. Samtidigt innebär förslaget en lättnad med ökade möjligheter till avskrivning samt sänkt bolagsskatt.

Beskrivningen ovan utgör endast en kort sammanfattning av de nya reglerna samtidigt som vi uppmanar alla fastighetsägare att utvärdera hur de nya reglerna påverkar just dem. För mer information eller frågor, kontakta advokat Erik Dreijer som är verksam i Wistrand Advokatbyrås skattegrupp.

Artikeln publicerades i nyhetsbrevet Kommersiella Fastigheter i samarbete med Swedbank den 28 september 2018.